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五牛基金：收益与风险夹裹而来 房地产基金成房企融资新宠
更新时间： 2014-08-15
今年以来，房地产行业增速明显下滑，市场上悲观情绪蔓延，崩盘论、拐点论各种观点不一而足。与之相对应的是2010年开始爆发的房地产基金刚好至此大批量进入兑付期，因而连带发生多起延期兑付事件，无可否认市场大环境是直接因素，但是也正暴露出年轻的地产基金行业在风险管理上的严重不足。
五牛基金风险管理部总经理孙深在接受《投资界》采访时表示，事实上，房地产与金融早已被绑在了一起，但对于金融企业来说，则更多地考虑的是如何在控制风险前提下促成与房企的合作共赢。
房企融资渠道转移 地产基金崛起
房地产行业是一个资金密集型产业，随着利率市场化改革对房地产融资环境带来的影响，越来越多的房企开始寻求融资方式和渠道的创新转型。
长期以来，房地产企业融资基本上以银行信贷为主，其他融资方式为辅获得资金。但宏观政策的不断加紧，使银行贷款更多流向大型房企集中，而中、小型房企融资难度日渐加大。
根据中国银行《2014年三季度经济金融展望分析报告》的数据显示，1月至5月银行开发贷款同比增长16.5%，比一季度回落3.9个百分点。上述商业银行相关部门负责人也证实，全面压缩房地产开发贷款的同时，银行将进一步降低中、小开发企业、商业用房开发融资在房地产融资中的占比。
事实上，即便是已与银行签订贷款合同的大型房地产开发企业，也极有可能遭遇银行“反悔”。记者从相关渠道获悉，部分银行已开始对曾审核通过的项目进行重新审核，在确认风险确实可控的前提下，才会承诺放贷。
据悉，重新审核后的项目，一部分会被拒绝放贷，即便是审核通过的项目，贷款额度也会被减少。
随着居民观望情绪增加、三四线城市库存攀升、房地产商资金压力加大等因素的影响，大部分房企都在寻求新的融资策略以应对复杂的市场环境。而房地产基金正是在这样的背景下成为了房企融资的“接盘侠”。
收益与风险夹裹而来 风险管理成为重中之重
房地产融资风险包括诸多方面：第一大项就是系统风险，包括政治风险、法律风险、市场风险、金融风险，这些都是单个房企、单个地产基金无法左右的。
除此之外还有很多非系统风险，比如完工风险，这是在房地产开发中最重要的风险，项目是否会产生延期、甚至烂尾；信用风险，项目融资方违约的风险；经营风险，项目方是否有足够的项目经营管理能力；财务风险，融资方及项目本身的各项财务指标和测算是否健康；担保风险，项目的担保方担保能力怎么样，担保物价值怎么样。
当然，操作风险也很重要，要规避法律文件和操作手续中的瑕疵。最后，还得考虑到项目涉及环保及当地政策等方面的风险。
孙深认为：“说到风险我们通常会说“高风险高收益、低风险低收益”，但这里的“风险”不一定意味着相应的收益，只是产生了可以获取收益的机会，是不是能使这种获利机会转化为最终的“落袋为安”，这就考验每家金融企业的风险管理能力了。”
孙深还认为，这就好比一对情侣在平静的河面上谈恋爱，如果风平浪静他们的恋情发展平缓（也即低风险低收益），男方心里当然希望此时河面上能有点风浪，船一旦摇晃起来，也会有利促进恋情的发展，收益会增加，假如风险再大一点，狂风暴雨，船剧烈晃动，收益可能更高（也即高风险高收益），英雄救美才更容易抱得美人归。
当然前提是这人是英雄，也就是说他有很强的风险控制能力，如果是“狗熊”，就可能船毁人亡。因此，风险跟收益是相辅相成的，有风险就有收益，而风险要转化为收益的关键取决于风险管理能力。
五牛基金在风险管理上的共识是，风险管理的最终目的决不是消灭风险，这实际上也是不可能的，而是确保将各种风险控制在决策层可承受的范围内。
大中小房企投谁不投谁？ 交易对手选择策略
与优质开发商合作固然风险小一些，但是很多中小开发商的项目质量也很好，那么投还是不投？
五牛基金在这方面实行的是两条腿走路的思维：一方面与优质交易对手的合作，通过与恒大、绿地、招商等大型开发商合作，利用企业资金募集优势开发一些股权类的合作项目，通过与强势品牌企业的合作打响五牛自身的品牌，做大基金规模；另一方面以优选项目为导向，精选一些二、三线城市中的优质项目，通过对项目本身进行严谨全面的风险调查分析，在确保风险可控的前提下介入一些高收益项目，提高公司整体收益。
对此，孙深的观点是，好的交易对手和好的项目对基金来说不一定是好的选择，这类项目一般交易对手较为强势，资金方的控制力较弱，且收益通常很低，这类业务不是主要目标。“我们希望、也比较实际地是参与一些强势交易对手的二线项目和较弱交易对手的优质项目，通过提高风险管理能力来追求较高的风险溢价。整体而言，交易对手越强，其项目可以弱些；交易对手较弱，则需加强对项目的精选，严控项目自身风险。”
在谈到交易对手选择的一些判断指标上，孙深指出可以分为区域标准、项目标准、财务标准和投后标准。五牛基金和对某些房地产行业的数据研究机构的合作，其对区域经济、区域市场的分析判断维度上有深入的分析研究，可以作为参考依据。
孙深为记者举了一个例子，当初五牛基金做葫芦岛的项目，一开始觉得此项目所属区域一般、开发商资质较弱且四证不全。但风险管理部通过一系列尽调工作对项目进行全面的分析后，发现这个项目有其独特优势。首先是特定区位优势：葫芦岛是辽宁西部城市群区域性金融城市和重要港口城市，项目本身地处核心区域，紧邻市政府，目前其周边销售楼盘去化情况较好，当地人均消费支出排辽宁省前列，人口消费能力较强。
其次是项目合作伙伴优势。虽然项目方较弱，但从承建到设计合作方皆为一流企业，项目基本已结构封顶，整体风险可控。另外，项目土地成本较便宜，为周边成本的6折，项目股东自筹比例近50%，项目现金流测算、盈亏平衡测算都显示项目有较强的抗风险能力。
经过综合评估和全面分析，五牛基金风控委员会认为这个项目的可行性较高，虽然地处三线城市，但项目自身品质优异，风险可控，最终公司投了该项目。后来事实证明该项目进展顺利，近期还提出提前还款的要求。
“现在很多人把风险控制和风险管理混为一谈，但严格来说风险控制不单纯等于风险管理，风险管理包含了风险控制。”在孙深看来，风险管理是一个全流程的概念，从风险识别到对风险的计量、评价，以及风险监测和风险控制措施等，风险管理是一个系统工程。风险控制只是风险管理的一分部。
“通常我们看到很多金融机构都设有风险管理部，而非风险控制部，之所以称呼差异，就在于风险是需要系统管理的。”孙深将金融企业比作一辆车：销售部门是’引擎’，风险部门则是’制动系统’。 销售是企业发展不断开拓的推动器，而风险管理则是一道防火墙。
五牛基金风险管理部总经理孙深在接受《投资界》采访时表示，事实上，房地产与金融早已被绑在了一起，但对于金融企业来说，则更多地考虑的是如何在控制风险前提下促成与房企的合作共赢。
房企融资渠道转移 地产基金崛起
房地产行业是一个资金密集型产业，随着利率市场化改革对房地产融资环境带来的影响，越来越多的房企开始寻求融资方式和渠道的创新转型。
长期以来，房地产企业融资基本上以银行信贷为主，其他融资方式为辅获得资金。但宏观政策的不断加紧，使银行贷款更多流向大型房企集中，而中、小型房企融资难度日渐加大。
根据中国银行《2014年三季度经济金融展望分析报告》的数据显示，1月至5月银行开发贷款同比增长16.5%，比一季度回落3.9个百分点。上述商业银行相关部门负责人也证实，全面压缩房地产开发贷款的同时，银行将进一步降低中、小开发企业、商业用房开发融资在房地产融资中的占比。
事实上，即便是已与银行签订贷款合同的大型房地产开发企业，也极有可能遭遇银行“反悔”。记者从相关渠道获悉，部分银行已开始对曾审核通过的项目进行重新审核，在确认风险确实可控的前提下，才会承诺放贷。
据悉，重新审核后的项目，一部分会被拒绝放贷，即便是审核通过的项目，贷款额度也会被减少。
随着居民观望情绪增加、三四线城市库存攀升、房地产商资金压力加大等因素的影响，大部分房企都在寻求新的融资策略以应对复杂的市场环境。而房地产基金正是在这样的背景下成为了房企融资的“接盘侠”。
收益与风险夹裹而来 风险管理成为重中之重
房地产融资风险包括诸多方面：第一大项就是系统风险，包括政治风险、法律风险、市场风险、金融风险，这些都是单个房企、单个地产基金无法左右的。
除此之外还有很多非系统风险，比如完工风险，这是在房地产开发中最重要的风险，项目是否会产生延期、甚至烂尾；信用风险，项目融资方违约的风险；经营风险，项目方是否有足够的项目经营管理能力；财务风险，融资方及项目本身的各项财务指标和测算是否健康；担保风险，项目的担保方担保能力怎么样，担保物价值怎么样。
当然，操作风险也很重要，要规避法律文件和操作手续中的瑕疵。最后，还得考虑到项目涉及环保及当地政策等方面的风险。
孙深认为：“说到风险我们通常会说“高风险高收益、低风险低收益”，但这里的“风险”不一定意味着相应的收益，只是产生了可以获取收益的机会，是不是能使这种获利机会转化为最终的“落袋为安”，这就考验每家金融企业的风险管理能力了。”
孙深还认为，这就好比一对情侣在平静的河面上谈恋爱，如果风平浪静他们的恋情发展平缓（也即低风险低收益），男方心里当然希望此时河面上能有点风浪，船一旦摇晃起来，也会有利促进恋情的发展，收益会增加，假如风险再大一点，狂风暴雨，船剧烈晃动，收益可能更高（也即高风险高收益），英雄救美才更容易抱得美人归。
当然前提是这人是英雄，也就是说他有很强的风险控制能力，如果是“狗熊”，就可能船毁人亡。因此，风险跟收益是相辅相成的，有风险就有收益，而风险要转化为收益的关键取决于风险管理能力。
五牛基金在风险管理上的共识是，风险管理的最终目的决不是消灭风险，这实际上也是不可能的，而是确保将各种风险控制在决策层可承受的范围内。
大中小房企投谁不投谁？ 交易对手选择策略
与优质开发商合作固然风险小一些，但是很多中小开发商的项目质量也很好，那么投还是不投？
五牛基金在这方面实行的是两条腿走路的思维：一方面与优质交易对手的合作，通过与恒大、绿地、招商等大型开发商合作，利用企业资金募集优势开发一些股权类的合作项目，通过与强势品牌企业的合作打响五牛自身的品牌，做大基金规模；另一方面以优选项目为导向，精选一些二、三线城市中的优质项目，通过对项目本身进行严谨全面的风险调查分析，在确保风险可控的前提下介入一些高收益项目，提高公司整体收益。
对此，孙深的观点是，好的交易对手和好的项目对基金来说不一定是好的选择，这类项目一般交易对手较为强势，资金方的控制力较弱，且收益通常很低，这类业务不是主要目标。“我们希望、也比较实际地是参与一些强势交易对手的二线项目和较弱交易对手的优质项目，通过提高风险管理能力来追求较高的风险溢价。整体而言，交易对手越强，其项目可以弱些；交易对手较弱，则需加强对项目的精选，严控项目自身风险。”
在谈到交易对手选择的一些判断指标上，孙深指出可以分为区域标准、项目标准、财务标准和投后标准。五牛基金和对某些房地产行业的数据研究机构的合作，其对区域经济、区域市场的分析判断维度上有深入的分析研究，可以作为参考依据。
孙深为记者举了一个例子，当初五牛基金做葫芦岛的项目，一开始觉得此项目所属区域一般、开发商资质较弱且四证不全。但风险管理部通过一系列尽调工作对项目进行全面的分析后，发现这个项目有其独特优势。首先是特定区位优势：葫芦岛是辽宁西部城市群区域性金融城市和重要港口城市，项目本身地处核心区域，紧邻市政府，目前其周边销售楼盘去化情况较好，当地人均消费支出排辽宁省前列，人口消费能力较强。
其次是项目合作伙伴优势。虽然项目方较弱，但从承建到设计合作方皆为一流企业，项目基本已结构封顶，整体风险可控。另外，项目土地成本较便宜，为周边成本的6折，项目股东自筹比例近50%，项目现金流测算、盈亏平衡测算都显示项目有较强的抗风险能力。
经过综合评估和全面分析，五牛基金风控委员会认为这个项目的可行性较高，虽然地处三线城市，但项目自身品质优异，风险可控，最终公司投了该项目。后来事实证明该项目进展顺利，近期还提出提前还款的要求。
“现在很多人把风险控制和风险管理混为一谈，但严格来说风险控制不单纯等于风险管理，风险管理包含了风险控制。”在孙深看来，风险管理是一个全流程的概念，从风险识别到对风险的计量、评价，以及风险监测和风险控制措施等，风险管理是一个系统工程。风险控制只是风险管理的一分部。
“通常我们看到很多金融机构都设有风险管理部，而非风险控制部，之所以称呼差异，就在于风险是需要系统管理的。”孙深将金融企业比作一辆车：销售部门是’引擎’，风险部门则是’制动系统’。 销售是企业发展不断开拓的推动器，而风险管理则是一道防火墙。
“设想一下，如果一辆车拥有保时捷的发动机，却只配有拖拉机的制动系统，谁敢开高速？高速行驶很可能在一瞬间车毁人亡。相反，若车子配有保时捷的制动系统，即便使用拖拉机引擎，最多只是行慢点，却不至于人仰马翻。因此，任何一家金融机构，只有先把自身的风险管理做好，也即先做好防御工作，才能无后顾之忧地全力开拓业务。”
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