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房地产基金参与海外投资方兴未艾
更新时间： 2014-08-14
6月份，全国百城新建住宅平均价格环比上月下跌0.50%，为继5月份以来、连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看，100个城市中71个城市环比下跌，较上月增加9个，仅29个城市环比上涨。另外，中原地产监测的54个城市商品住宅成交量数据显示，一、二、三、四线城市同比跌幅分别为31%、34%、13.5%和18%。6月份，行业销售的量价齐跌，表明目前全国范围内的房地产市场仍处于深度博弈阶段，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后已进入调整期。
市场的低迷，引发了地方政府对经济下滑与政府债务偿付能力的担忧，自4月份起，部分城市地方政府已逐步开始放松楼市调控，不完全统计，目前已有无锡、南宁、杭州、天津、沈阳、广州、郑州、呼和浩特、济南等至少16个城市采取取消或放松限购条件、放宽落户条件、调整公积金贷款等方式参与楼市“救市”。下半年，或有越来越多的地方政府参与到政策调整的队伍中来。
这种“救市”举措，短期内会使当前楼市的低迷成交量有所改善，起到托底作用，房价快速下滑风险随之降低。同时，短期内房价进一步上涨的动能也有所不足：银行信贷政策短期内很难有明显的调整；土地价格整体下滑，成本有降低倾向；经济形势不确定性加大和市场观望情绪不断深化等多方面因素有望引致需求维持低位，成交萎靡；经济增长目标下调，房地产业在国民经济中的地位有所调整，保民生日益成为施政重点；保障房与棚户区改造等投入的加大，对商品房市场造成挤出效应，楼市库存量创出新高，去化周期不断延长。这些因素，将成为压制房价反弹的主要因素。
因此，房地产调控政策思路已基本明朗，限购政策放松与限贷政策并存，将是未来一段时间内行业调控政策的一大特色。我们判断，2014年下半年起，国内楼市已经进入“牛皮市”调整阶段（即特指价格走势波动小，而成交低迷、陷入盘整期的市场。在此市场中，市价像被钉住了似的，如牛皮之坚韧，故此得名）。“牛皮市”震荡盘整也将成为下半年行业发展的短期趋势。但成交低迷的“牛皮市”盘整，终究不是行业中长期发展的主流，短期内的缩量、震荡整理仍是在为寻找新的突破口蓄积力量。纠结的“牛皮市”整理，需要外在因素刺激才会出现变局，而方向的抉择仍需视政府调控政策的力度、持续时间长短而定。
牛皮市调整期间，此前的限购措施是否可以被大面积取消？我们认为，仍然需要分城市、区别对待。在地方政府有推高房价的冲动、房价下行又会因恐惧而极力限降的背景下，有针对性的行政性控制手段仍是必须的。但是，如果没有长远的制度建设，调控的效果就难以实现，甚至会引发市场一系列矛盾的积累，重新进入屡调屡高、永恒上涨的怪圈，终将使泡沫不断集聚，增加系统性风险，并延缓经济转型升级的进程。因此，应该允许泡沫严重的城市，依靠市场规律，进行自发调整，“限降”举措应被禁止。如此，才能使市场参与者接受完整的风险教育，永恒上涨神话才能得以打破，资金在一个行业过度集中的风险才有可能得以释放，并促进资金转向实体经济，助益经济的转型升级。
市场的低迷，引发了地方政府对经济下滑与政府债务偿付能力的担忧，自4月份起，部分城市地方政府已逐步开始放松楼市调控，不完全统计，目前已有无锡、南宁、杭州、天津、沈阳、广州、郑州、呼和浩特、济南等至少16个城市采取取消或放松限购条件、放宽落户条件、调整公积金贷款等方式参与楼市“救市”。下半年，或有越来越多的地方政府参与到政策调整的队伍中来。
这种“救市”举措，短期内会使当前楼市的低迷成交量有所改善，起到托底作用，房价快速下滑风险随之降低。同时，短期内房价进一步上涨的动能也有所不足：银行信贷政策短期内很难有明显的调整；土地价格整体下滑，成本有降低倾向；经济形势不确定性加大和市场观望情绪不断深化等多方面因素有望引致需求维持低位，成交萎靡；经济增长目标下调，房地产业在国民经济中的地位有所调整，保民生日益成为施政重点；保障房与棚户区改造等投入的加大，对商品房市场造成挤出效应，楼市库存量创出新高，去化周期不断延长。这些因素，将成为压制房价反弹的主要因素。
因此，房地产调控政策思路已基本明朗，限购政策放松与限贷政策并存，将是未来一段时间内行业调控政策的一大特色。我们判断，2014年下半年起，国内楼市已经进入“牛皮市”调整阶段（即特指价格走势波动小，而成交低迷、陷入盘整期的市场。在此市场中，市价像被钉住了似的，如牛皮之坚韧，故此得名）。“牛皮市”震荡盘整也将成为下半年行业发展的短期趋势。但成交低迷的“牛皮市”盘整，终究不是行业中长期发展的主流，短期内的缩量、震荡整理仍是在为寻找新的突破口蓄积力量。纠结的“牛皮市”整理，需要外在因素刺激才会出现变局，而方向的抉择仍需视政府调控政策的力度、持续时间长短而定。
牛皮市调整期间，此前的限购措施是否可以被大面积取消？我们认为，仍然需要分城市、区别对待。在地方政府有推高房价的冲动、房价下行又会因恐惧而极力限降的背景下，有针对性的行政性控制手段仍是必须的。但是，如果没有长远的制度建设，调控的效果就难以实现，甚至会引发市场一系列矛盾的积累，重新进入屡调屡高、永恒上涨的怪圈，终将使泡沫不断集聚，增加系统性风险，并延缓经济转型升级的进程。因此，应该允许泡沫严重的城市，依靠市场规律，进行自发调整，“限降”举措应被禁止。如此，才能使市场参与者接受完整的风险教育，永恒上涨神话才能得以打破，资金在一个行业过度集中的风险才有可能得以释放，并促进资金转向实体经济，助益经济的转型升级。
在当前阶段，市场调控仍在持续，众多投资者将面临资金充裕而国内高收益投资渠道相对匮乏的现状。客观而论，自2008年金融危机之后，以美国为代表的发达经济体普遍经历了较为彻底的、痛苦的去杠杆化过程，房地产行业的高估值泡沫得以挤压，目前这些国家多数物业市场尚处在市值低谷，有着较为良好的回报预期。欧美经济的复苏与楼市回暖，对比国内经济的调整与楼市低迷，同时伴随美元升值仍处初期阶段，这些无疑增加投资者对海外房地产投资的需求。因此，无论是出于拓展投资渠道，追求资产保值、增值的需要，还是谋求新的成长点、拓宽融资渠道，牛皮市调整期的到来，对于中国资本拓展海外市场提供了一个值得思考与选择的机会，房地产基金参与海外投资无论在数量还是成功案例的增加上，都将值得期待。
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